Miért kell mégis generálkivitelező?! – 1. rész

Miért kell mégis generálkivitelező?! – 1. rész

Végre eljött a pillanat, hogy álmaid otthonát megépítsd a kis Családoddal?! Azért valljuk be, ez nem kis lépés. Ez nem kis döntés! Építkezni!! Hűűű de izgalmas! Már ezer éve megvannak a tervek a fejünkben, naaa de az csak a mi fejünkben…

Aztán megtaláljuk a megfelelő Tervezőt, aki csodás (bár szinte átláthatatlan műszaki cuccot nyom a kezünkbe) házat rajzol, az elképzeléseink szerint, saját szakmai tapasztalataival kiegészítve. Megkezdődhet a Kivitelezők keresgélése az árazatlan tételes költségvetési kiírás a kész tervek birtokában. Ezek nélkül az első lépést meg is tettük a szakadékba…

Hogy miért?

Az egyszerűsített bejelentési dokumentáció önmagában nem alkalmas összehasonlítható műszaki tartalmú árajánlatok bekérésére. Magyarul az egyik kivitelező adni fog egy sajtcetlit, hogy 480 000 Ft/m2 + áfa kulcsrakészen, a másik ad egy 30 oldalas kidolgozott tételes kiírást. A harmadik azt mondja, hogy 180 000 Ft/bruttó m2 + áfa szerkezetkész állapotig.

Próbálj meg dönteni… mert ez így ebben a felállásban alma a körtével!!

Kell tehát egy részletes, árazatlan költségvetési kiírás, azzal kell indítani az egész kivitelező keresgélést.

Ugorjunk egyet az időben, tegyük fel, hogy megtörtént, kaptunk 3db generálos ajánlatot, ezen kívül pedig különböző szakemberektől vannak külön-külön árajánlataink – kőműves munkák, ács munkák stb.

Pár nap matekozás/excelezés után általában feltűnik, hogy a generálkivitelezők 15-20%-al drágábban csinálnák meg az épületet, és a gugli szerint a tégla egyébként is sokkal olcsóbb, plusz az unokatesóm egyébként is festő…. Hú, bazzeg, az egy mai épületnél 5-6 millió Ft! (arohadtszemétvállalkozó) Ezekből kiindulva szokott következni az a(z) (elhamarkodott) lépés, hogy építsük meg magunk! Második lépés, amikor a szakadék felé rohansz….

Pár éve már generál kivitelezéseket csinálok, ezért szeretném bemutatni mi vár arra, aki bevállalja azt, hogy maga vág bele az építkezésbe, maga szervezi le a szakembereket, maga vásárolja az építőanyagot és maga old meg minden ad hoc felmerülő problémát, amely a projekt előrehaladását hátráltatja. Az eredmény az, hogy igen, lényegesen olcsóbb lesz, ezt aláírom, azonban sok a ha! Emellett pedig rengeteg dolognak flottul kell mennie. Csak erős idegzetűeknek és stabil párkapcsolatban élőknek, plusz fedezettel rendelkezőknek ajánlott. Végül, de nem utolsó sorban az idő, ami kulcsfontosságú. Mert ugye mindezt munka mellett szeretnéd abszolválni…..?!

Én szóltam!

Egy sima földszintes, vasbeton gerendás födémű épületet szeretnénk építeni kontyolt nyeregtetővel, sávalap, téglafalak belül vakolva, kívül dryvit, műanyag nyílászárók, padlófűtés gázkazánnal. Semmi extra….

Vágjunk is bele! Munkanemenként fogom bemutatni a feladatokat, részfeladatokat és a várható buktatókat egy  kivitelezés során:

FÖLDMUNKA

Elárulom, a vállalkozó ezen tud a legnagyobbat szakítani. Beárazza m3-re a földmunkát és óránként 9-10 000Ft-ért fizeti a munkagépet (plusz kiállás). Te fizetsz 3-500 000Ft-ot a munkáért, Ő kifizet 100-120 000Ft-ot. Egyetlen napi munkára.

Buktatók:

  1. A munkagépest irányítani kell, szintezni az árokmélységet. Megszalad a gép kanala, máris 20 cm-el mélyebb árkot szedett ki, amibe értelemszerűen több beton megy. Ha te építkezel, ez a te sarad – máris itt az első nem várt plusz költség. Ha magad építkezel, de nem szeretnél a fentibe belefutni, akkor érdemes kihívod a tervezőt, vagy a műszaki ellenőrt erre a munkára. Ebben az esetben igen drága mérnöki órabérrel számolj, ami szintén az eredeti költségvetésben nem volt benne.Amennyiben generál kivitelezővel dolgozok akkor mindez természetesen az Ő költsége...
  2. A munkagép nem tudja teljesen kiszedni pl. a sarkokat, 2-3 ember lapáttal/ásóval kell, hogy utána igazítson, kelleni fog pár segédmunkás. Hol találok hirtelen embert, mennyiért dolgoznak, mikorra is kell hívnom?!
  3. Sokan elkövetik azt a hibát, hogy a föld elszállításához 1 teherkocsit/konténert rendelnek, amit a munkagép pillanatok alatt megrak, ám mire megfordul a teherautó (ha van hová vinni egyáltalán) az 1-1,5 óra. Ilyenkor az állásidőt is fizeted. Mennyiségtől függően kell, hogy forogjon folyamatosan két autó – ezzel persze előre kell kalkulálni.
  4. Tudni kell, hogy mennyi feltöltés megy a lábazat közé, mennyi az a föld ami ott helyben depózódik, mennyi megy a telek végébe felhalmozásra, mennyi az amit el kell vinni. Ezeket szemre meg tudod saccolni?
  5. Amennyiben régi ház helyére kerül az új épület, vagy rossz minőségű a talaj (ha nem készíttettél talajmechanikát 100-200 ezerért) vagy előkerül egy kút/emésztőgödör, szélesebb-mélyebb-másabb alapozás kellhet. Ezekhez azonnali döntés szükséges és persze plusz költség.
  6. Ha ki van ásva az alap, már illik szerelni hozzá előre a vasat, és max 2-3 napon belül beönteni a betont – a kivitelező ezzel kalkulál előre.

Miért is fontos mindez? Ha jön az eső, és bemossa az alapot, vagy csak iszapolódik az alja, azt már csak kézi munkával lehet javítani. Generálos esetén ez mind a vállalkozó plusz költsége, saját építkezés esetén ismét plusz költség vár rád – plusz földmunka, a pluszbeton, minden. Sőt, ha már bent van a vasszerelés, sarokvasakkal és egyebekkel, akkor azt is ki kell szedni…

Jelenleg még csak az alapásásnál tartunk, azonban jól látható, hogy máris mennyi plusz feladat, költség, rizikó és idegeskedés vár Rád, ha nem egyezel meg egy korrekt Generálkivitelezővel. Véleményem szerint a követhetőség és átláthatóság miatt arra kellene törekedned, hogy munkanemenkénti bontásban próbálj megegyezni a Kivitelezővel, így követhető számodra a folyamat, nem beszélve arról, hogy a pénzügyi tranzakciók is egyértelművé válnak, ezáltal tervezhető és ütemezhető.

Remélem hasznosnak találtad ezeket a tanácsokat.

A következő részben az Alapozás munkanemmel érkezem!